小幅插播：

什么是商品房預測繪?：商品房預測繪由具備房屋測繪相應資質的機構,依據規劃部門批準的《建設工程規劃許可證》和所附施工圖紙及人防部門的人防資料、經預售部門批準的預售資料等,按照國家測繪規范,計算每幢樓、每套房的相應面積,計算依據可靠,計算標準規范。

建筑區劃內哪些部分屬于全體業主？房地產開發商是不是將本屬于全體業主的房屋出售牟利？市民耗盡積蓄買下商品房，下證時卻發現因開發商施工時偷偷改變建筑圖紙而導致無法辦出房產證……諸如此類亂象該如何避免？日前，記者了解到預售商品房預測繪成果審核歸檔制度將成為這些亂象的“克星”?！∮浾呃钊私茳c點鼠標，房屋信息一目了然　購房者心里有了數在買預售的商品房時，不少市民心里或多或少都有些擔憂，因為房子還沒有建成，壓根兒無法看到自己現在掏錢購買的房子將來究竟是個啥模樣。“建好的房子會和開發商現在承諾的一樣嗎？”像市民小李這樣的擔憂，不少購房者也有同感。

昨天，記者從濟南市住房保障和房產管理局了解到，因為該局建立的預售商品房預測繪成果審核歸檔制度，今后購房者的后顧之憂將大大減少。

“預售商品房的預測繪數據是對外公開的，購房者可以登錄房管局或市建委的網站進行查詢，比如你想購買歷下區某樓盤的房子，就可以將該項目的名稱輸入到系統中進行查詢，隨后系統將自動顯示出房屋套數、每套房屋用途、面積及分攤情況、公共部位的范圍與使用功能、人防工程面積及所在位置等。”市房管局的工作人員告訴記者，在預測繪數據中，購房者所想購買的房子的相關信息一清二楚，每個樓幢位置固定，每套房屋戶型唯一，每份標的面積可靠，便于購房者在購房時比較選擇，減少盲目性。

采訪中，記者了解到，今年濟南市有2400多幢樓完成了預測繪成果入庫。

“有了這個公開的預測繪成果，開發商想在預售房子時耍貓膩，可就不那么容易了，這個預測數據一旦生成是不能任意變更的，如果將來建好后的房子實測數據與預測數據出現了不一致，購房者維權時就有了證據。”工作人員告訴記者，通過預測繪成果還可以查看出開發商預售的房子是否取得預售許可證。

有了預測繪成果公開檔案　購房風險大大降低昨天，在濟南市住房保障和房產管理局，記者了解到這樣一起案例：市民小張與開發商簽訂的購房合同上的房屋面積是90平方米，然而在辦理產權證時卻被告知房屋面積只有85平方米……之所以出現這樣的誤差，是因為購房合同上的面積是開發商自行找人測算的，而房產證上的面積是由房產測繪部門測算的。

針對這種情況，市房管局要求開發單位在預售前先進行預測繪，然后再按預測面積與購房人簽訂商品房買賣合同，這樣就可以有效避免房屋用途不明、面積不清等糾紛，從而降低購房者購房的風險。

以往由于信息不公開透明，市民在購房時無法掌握全面的信息，只能聽信于開發商宣傳，結果出現了“明明約定所購房屋為住宅，辦房產證時規劃用途卻成了公寓，結果導致不能辦證”“花錢買了地下車位，申請辦理登記時卻發現是人防工程”“買房時，說是一梯3戶，交房時變成一梯4戶，開發商超規劃建設導致整棟樓難辦證”等諸多問題。

市房管局的相關負責人對此表示，“在管理方面，如果沒有精確的房屋預測繪成果，管理部門難以掌握房屋的全面信息，就容易形成監管漏洞，最后為不法開發商所利用，引發合同欺詐、一房多賣、面積弄虛作假等糾紛。”

采訪中，記者了解到，房地產開發企業對在建商品房實施預售之前應當對其進行預測繪，預測繪成果將作為辦理商品房預售合同登記備案的必備資料，而市城鄉建設委為加強商品房網上預售管理，也將預測繪成果作為預售合同網上簽約的主要依據，提高商品房網簽的透明度和公信力。

進一步了解商品房預測繪成果審核歸檔制度四大作用

將測繪成果審核歸檔管理前置，有哪些必要和好處？市住房保障管理局相關負責人表示，建立預售商品房預測繪成果審核歸檔制度，將相關工作前置，等于給了購房者一雙看清預售商品房的“慧眼”，能夠有效降低群眾的購房風險。

確保性質用途一致

簽訂《商品房買賣合同》時，明明約定所購房屋為住宅，等到幾年后辦理房產證時，才發現原來所購房產規劃用途為公寓；花錢買了地下車位，到房屋登記機構申請辦理登記時發現是人防工程，過去這些問題曾困擾過很多購買期房的百姓。這些購房者關心卻很難弄明白的問題，直接影響到購房者的切身利益。據介紹，商品房預測繪成果包含了房屋的詳細信息，經審核歸檔后作為預售合同網上簽約的依據。法律規定屬于全體業主的部分，將不能通過網簽備案。讓購房者把網上簽約詳情看得“真真切切”，也就能有效地維護百姓的知情權和選擇權。

杜絕面積“缺斤少兩”

預測繪數據生成后，除因規劃部門變更相關資料外，不得任意變更，以確保數據的唯一性和不變性。對商品房預測繪疑難問題，建立了由房屋登記、房產測繪、預售管理、房地產開發企業等部門共同參與的會審機制，以確保測繪面積的準確性和嚴謹性，讓購房者把商品房預售面積弄個“明明白白”，杜絕房屋面積“缺斤少兩”，從源頭上減少因房屋面積產生的糾紛。

防止商品房重復抵押

在建商品房在初始確權登記以前，除了房地產開發企業可以進行預售外，還可以通過房屋登記進行其他的物權保護、物權限制或物權處置，如在建工程抵押登記、預購商品房抵押登記、商品房預告登記、人民法院預查封登記等。商品房預測繪成果審核歸檔后，登記機構可通過“物理樓盤表”準確及時地查找到相應房屋，進行相關登記。對于互相抵觸的物權在審核過程中清晰明了，如已進行商品房預告登記的期房，登記機構不能再為房地產開發企業辦理在建工程抵押登記，切實保護購房者的合法權益。

減少購房時的盲目性

商品房預售是我國房地產市場銷售的主要方式，在簽訂商品房買賣合同時，作為合同標的物的商品房尚未建成，無法準確了解所購房屋的詳細信息，選房、購房具有一定盲目性。商品房預測繪成果審核歸檔后，每套在建中的期房就像現實中的高樓一樣，每個樓幢位置固定，每套房屋戶型唯一，每份標的面積可靠，便于百姓在購房時比較選擇，減少盲目性。

買期房注意仨問題

1、及時進行網簽備案

網簽備案是辦理房產登記手續的前提，也是辦理預購商品房抵押登記、預告登記的前置條件。進行商品房預測繪成果審核歸檔工作，主要目的是規范開發商的售房行為，而網簽備案是對前期經審核的測繪成果進行利用的再審核，如果開發企業自行調整測繪成果或規避網簽，勢必損害購房者的合法權益，因此買房后應及時進行網簽備案。

2、注意有無預告登記

預告登記是為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記，它將債權的請求權予以登記，使其具備對抗第三人的效力。因此，辦理預告登記是購買人給自己將來拿到的房屋加了一把“安全鎖”。推行商品房預告登記，則是切實保障購房者合法權益的重要手段。但辦理預告登記需要買賣雙方在合同中加以約定，因此想要辦理預告登記的購房者應關注合同中是否有相應的約定條款。

3、明確分辨公共部位

在商品房特別是成片小區開發過程中，很多部位屬于全體業主所有還是開發商所有，很難在后期手續辦理中予以明確。住建部提倡在售房前期就根據國家有關法律予以明確：首先開發企業應該在預售方案中明確哪些部位為全體業主所有，哪些部位歸開發商自有，因此購房者在買房時應關注合同中是否已明確約定了此類條款。